Son devirde konut sahibi, kiracı ortasında yargıya taşınan uyuşmazlıklar, 100 bin yakın kira tespit davası, 50 binin üzerinde tahliye davası mahkemeleri adeta kilitledi. Yüksek kiraya “haksız kazanç” cezası için çalışma başlatılırken, 1 Eylül’den itibaren hem kiracı hem mesken sahipleri arabulucuya gidebilecek.
Ev sahipleri, 10 yıl dolmadan, kendisi ya da bakmak zorunda olduğu şahısların gereksinimleri dışında kirasını ödeyenleri keyfi nedenlerle tahliye edemiyor. Kira tespit davalarından hâkim eski kiracının hakkını gözetirken “hakkaniyet indirimi” yapıyor. Örneğin vatandaş 6 bin lira kira ödüyor bölge ortalaması 14 bin liraysa kira bedeli 10 bin lira olarak belirleniyor.
Sabah’ın haberine nazaran; Kiracı konut sahibinden tacize varan bir baskı, tehdit gördüğünde arabulucuya gidebileceği üzere dava da açabilir. Kira kontratının bitmesi meskenden çıkarmak için tek başına kâfi bulunmuyor. Yılı bitip mühleti uzayan kontrat kendini otomatik yeniliyor. Yalnızca kiracı değil konut sahiplerinin de yasal hakları olduğunu unutmamak gerekiyor.
Ev sahiplerinin kirasını ödemeyeni, konutta temelli tadilat, yıkım varsa tahliye hakkı bulunuyor. Kiracı konut ya da konut sahibi ile sorun yaşamadığı halde meskeni erken boşaltırsa mesken sahibinin 3 aylık kira bedelini talep etme hakkı bulunuyor. Mesken sahibi konutu çabucak kiraya verirse bu tazminatı talep edemiyor.
Hem kiracı hem de konut sahiplerinin yasal hakları, kira hududu, zorla tahliye, 1 Eylül’de başlayacak arabulucu uygulaması konusunda merak edilen soruların cevapları şöyle:
1-Ev sahibi kiracıyı kontrat mühleti bitmeden çıkarabilir mi?
Mülk sahibinin yasaya nazaran haklı bir nedeni yoksa kontrat müddeti dolmadan tahliye mümkün değil. Kiranın ödenmemesi durumunda noterden ödeme için ihtar gönderilerek 30 gün beklenir. Bu mühletin sonunda tahliye davası yahut icra takibi yoluyla tahliye talep edilebilir. 1 Eylül itibariyle dava açmadan tahliye talebiyle de arabulucuya gidilebilecek. Mesken sahibi bilgisi dışında yıkım, temelli tadilat, tamirat kontrata asıllı bir terslik varsa müddet dolmadan tahliye istenebilir. Yılı bitim mühleti uzayan kontrat kendini otomatik olarak yeniler.
2-İzmir Karşıyaka’daki konutumda 22 yıldır, son artışla birlikte 3 bin lirayla oturan kiracımı tahliye etmek için dava açmak zorunda mıyım?
Borçlar Kanunu’na nazaran kontrat uzama müddeti en fazla 10 yıl olarak kabul ediliyor. Bu mühletin sonunda mal sahibinin haklı bir münasebet sunmasına gerek olmadan kiracısını tahliye hakkı bulunuyor. Bu nedenle tahliye davası açmanız gerekmiyor. Bunun için 3 ay evvelden ihtarname göndermesi gerekiyor.
3-Ev sahibi, mukavele tarihinden evvel konutunu boşaltan kiracıdan tazminat talep edebilir mi?
Herhangi bir sorun yaşanmadığı halde meskenden çıkması durumunda mal sahibinin 3 ay daha kira bedeli talep etme hakkı bulunuyor. Bu fiyatı talep edebilmesi için de 3 aylık müddette yeni kiracı bulmamış olması gerekiyor. Şayet konutu çabucak kiraya verirse kiracıdan tazminat talep edilemez. Mesken birinci ayın sonunda kira verilirse tazminat da bir aylık ödenir.
4-Kiraya yüzde 25 sonunun akabinde fahiş artışlara karşı yeni tedbirler devreye girecek mi?
Kiracı konut sahibi haklarının hudutları Borçlar Kanunu’nda belirtiliyor. Yeni yasama devrinde bu bahiste Türk Ceza Kanunu’nda düzenleme yapılacak. Kiraları piyasa ortalamışının üzerinde artıranlara yönelik para cezasıyla birlikte bir yıldan 3 yıla kadar mahpus cezası uygulanması öngörülüyor. Kiracıya zorbalık yapan, “haksız kar elde eden” konut sahipleri mahkeme takdiriyle tutuklu da yargılanabilecek.
5-Kiracı içindeyken satın alınan konutta tahliye süreci nasıl işliyor?
Evin diğerine satışı halinde kiracının konutu boşaltması için 6 aylık müddeti bulunuyor. Yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı oturmaya devam edebilir. Bu müddetin sonunda meskeni boşaltmazsa arabulucuya gidilebilir.
6-Bir yıl evvel meskeni kiraladığım emlakçı, konut sahibim ismine aradığını söyleyip bölgedeki artışları münasebet göstererek konutu boşaltmam konusunda baskı yapıyor. Bu hususta ne yapabilirim?
Yetki dokümanlı emlak işletmeleri hizmet verdiği bireylere yasa dışı, etik olmayan uygulamalarla baskı yapamaz. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden, Ticaret Bakanlığı, CİMER’e de şikâyet edebilirsiniz.
7-Ev sahiplerinin depozito talebinde yasal bir hudut var mı?
Depozito bedeli 3 aylık kiradan fazla olamaz, bu fiyat da kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak konut sahibinin onayı olmadan çekilemez. Ayrıyeten şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Kiracının mülkü boşaltması durumunda depozito bedelini tam alması için hiçbir borcu kalmaması, meskende olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekiyor.
8-Konut sahibi, bina sakinlerine rahatsızlık veren kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiracılar konutu, işyerini mukaveleye uygun olarak kullanmak, bina sakinlerine gerekli saygıyı göstermekle yükümlü bulunuyor. Buna karşıt davrananlara en az 30 gün müddet verilerek karşıtlığın giderilmesi aksi durumda kontratın feshedileceği konusunda yazılı ihtarname gönderilir. Kiracının davranışlarının konut sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması halinde yazılı bir bildirimle kontrat feshedilebilir.
9-Ev sahibi tarafından tehdit edilen, baskı gören kiracı da arabulucuya gidebilecek mi?
Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı meseleler, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ait davalar mecburî arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı evvel arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin mesken sahibi tahliye davası açmak istiyorsa evvel arabuluculuk sürecini başlatacak.
İster kiracı ister konut sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tavır sergilemesi yasal olarak hata teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya muhalif bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği üzere dava da açabilecek. Mesken sahibi “konut benim” diyerek her istediğini yapamayacağı üzere kiracı da parasını ödüyorum diyerek hukuka muhalif bir tavır ortaya koyamaz.
10-Arabulucuk hizmetinden fiyat alınacak mı?
Başvuruda ve iki saate kadar olan görüşmelerde fiyat alınmayacak. Bu müddetin üzerindeki görüşmelerde minimum fiyat tarifesine nazaran hesaplanacak fiyat taraflardan eşit olarak alınacak. Müracaatlar dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk ofisine ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak.
Görüşmelere, kiracı, mesken sahibi, kat maliki, yönetici, iştirakin giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Kira artışı konusunda arabulucuda uzlaşma sağlanmayıp dava açılması durumunda 5 yılı aşmayan mukaveleler kapsamında üst hudut yüzde 25’i geçemeyecek.
11-Kira mukavelesi imzalarken nelere dikkat edilmeli? Kiracı hangi durumda kira kontratını fesh edebilir?
Mutlaka yazılı kira kontratı yapılmalı, kelamlı mukaveleye prestij edilmemeli. Kira kontratıyla bir arada imza atılan tarihte meskenin DASK poliçesi kesinlikle alınmalı. Taşınmaza ait elektrik, su, doğalgaz üzere tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli.
Emlak işletmeleriyle yapılan kontratlarda “kiralamaya aracılık sözleşmesi” yapmayı ihmal etmeyin. Borçlar Kanunu 347. Unsuruna nazaran kiracı, kontratın bitimine en az 15 gün kala noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunarak kira kontratını feshedebilir. Şayet kiracı konuttan çıkacağına dair mesken sahibine rastgele bir bildirimde bulunmadıysa kira kontratı 1 yıl müddetle tekrarlanmış, yenilenmiş kabul edilir.
12-Ev sahibim kirada oturuyor. Oturduğum meskene kendisinin taşınmayı planlıyor, arabulucu lehine karar verir mi?
Ev sahibinin kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma kelam konusu olmazsa mesken sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. 1 Eylül itibariyle ise mahkeme yerine arabulucuya mevzuyu taşıyabilir.
Arabulucu muhtaçlığın gerçek olduğu kanaatine varırsa mesken sahibinin lehine karar verebilir. Oğlu ya da kızının oturacağını münasebet göstererek kiracıyı çıkaran konut sahibi daireyi diğerine 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.
