Kira uyuşmazlıklarında yeni devir yarın başlıyor. Kira tespit, tahliye, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira kontratı kaynaklı ihtilafları, site yahut apartman idaresinin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takipleri, itiraz halindeki davalar için mecburî arabuluculuk sürecine tabi olacak. Tahliye davası açacak, “kızım, oğlum bu meskende oturacak” diyen mesken sahipleri dava açmak istiyorsa evvel arabuluculuk sürecini başlatacak.
1 Eylül ve sonrası açılacak olan yasal düzenleme içindeki tüm davalarda arabulucu zarurî olacak. Müracaatlar dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk ofisine ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak. Arabulucuda kira artışı konusunda uzlaşma sağlanmaması durumunda dava açılsa bile 5 yılı aşmayan mukaveleler kapsamında üst hudut yüzde 25’i geçemeyecek.
Arabuluculuk hizmetleri yalnızca kira uyuşmazlıkları ile sonlu kalmayacak. Dava açılması durumunda arabulucuya gelmeyen taraf ister haklı ister haksız çıksın, arabulucu fiyatı ve yargılama masrafının tamamını ödemek zorunda olacak. Sabah’ın haberine nazaran, milyonlarca kiracı ve mesken sahibini arabuluculuk sistemi konusunda merak edilen soruların karşılıkları şöyle:
Arabulucuya kiracı mı mesken sahibi mi gidecek? Arabulucular izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) konusunda da devreye girecek mi?
Arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen taraf başlatacak. Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davası, kiracı ve kiralayan ortasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ait uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvurabilir. Taşınır, taşınmaz mallarda iştirakin giderilmesi uyuşmazlıkları, komşu parsellerle ilgili problemler, binada gürültü yapan komşular için de arabulucuya gidilebilecek. Site, apartman idaresinin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takibi, itiraz halindeki davalar da öncesinde arabulucuya gidilmesi zarurî olacak.
Arabulucu için nereye başvurulacak, rastgele bir fiyat ödenecek mi?
Dava için yetkili mahkemenin olduğu adliyedeki arabuluculuk ofisine müracaat yapılacak. Taraflarla farklı ayrı görüşülerek uyuşmazlığa ait bilgi alınır. Akabinde taraflarla bir toplantı gerçekleştirilir. Uygun tahlil bulunması halinde muahede sağlanır. Arabulucu ve tarafların iştirakiyle hazırlanan muahede tutanağı imzalanır. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır. Örneğin kelam konusu olan kira artışı ise uzlaşma sonrası dava açılamaz. Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada tahlile kavuşturulması hedefleniyor. Uyuşmazlık durumunda bir hafta ek müddet de alınabilecek. İki saate kadar olan görüşmelerden fiyat alınmayacak. Bu müddetten fazla süren görüşmelerde Adalet Bakanlığı’nca belirlenen tarifeye nazaran taraflardan eşit oranda alınacak.
Arabulucuda uzlaşma sağlanamazsa ne yapılacak?
Taraflar anlaşamazlarsa uzlaşmazlık tutanağı’ düzenlenecek. Bu tutanak taraflarca imzalanacak. İmzadan imtina edilirse, durumu arabulucu yazarak kendisi imzalayacak. Bu dokümanla arabuluculuk ofisine ibraz edilecek ve birer örneği taraflara verilecek. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamayacak. Mahkemeler bu tutanakları görerek davayı devam ettirebilecek.
Dava açıldığında süreç nasıl işleyecek?
Görüşmelerin akabinde uzlaşma olmadığına dair tutanak hazırlanacak. Dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açabilecek. Uygulamanın başladığı tarihten evvel açılan davalarda ve 1 Eylül’e kadar açılan davalarda mecburî dava kuralı olarak arabuluculuğa başvurma kaidesi aranmayacak. Arabulucu tayin edildikten sonra tarafların gelmemesi yahut bir tarafın gelip oburunun gelmemesi durumunda da uzlaşmazlık tutanağı tutulacak.
Görüşmelere bir taraf katılmazsa ne olur?
Görüşmelere, kiracı, mesken sahibi, kat maliki, yönetici, iştirakin giderilmesi davasında hissedarlar, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Bir tarafın katılmaması durumunda uzlaşmazlık tutanağı katılan tarafla birlikte düzenlenir. Dava açılırsa, katılmayan taraf haklı çıksa da, arabulucu fiyatı ve yargılama masrafının tamamını öder.
Ev sahibi 4 yıldır oturduğum konut için 2 ay evvel tahliye davası açtı. Arabulucuya başvurabilir miyim?
Arabuluculuk uygulamasının başladığı tarihten evvel açılan davalar için uygulanmayacak, mevcut mahkeme süreci devam edecek. Kira artışı yılda bir kez olmak üzere gerçekleşiyor. Yüzde 25 artırımının dışında artış yapamaz. Ayrıyeten 10 yılı doldurmadan açılan tahliye davaları da kiracı lehine sonuçlanır.
Ev sahibi tarafından tehdit edilen, baskı gören kiracı da arabulucuya gidebilecek mi?
İster kiracı ister mesken sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tavır sergilemesi yasal olarak cürüm teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya muhalif bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği üzere dava da açabilecek. Mesken sahibi “konut benim” diyerek her istediğini yapamayacağı üzere kiracı da “parasını ödüyorum” diyerek hukuka ters bir tavır ortaya koyamaz.
Görüşmelere kimler katılabilecek?
Görüşmelere taraflar; kiracı, mal sahibi, kat maliki/yönetici yahut dava açılmak istenen başka kat maliki, paydaşlığın giderilmesi davasında hissedarlar olur. Ayrıyeten bu görüşmelere taraflar dışında vekilleri (avukatlar) yasal temsilcileri de (vasi gibi) katılabilir.
SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Yetkili mahkemenin olduğu adliyedeki arabuluculuk ofisine başvurulacak.
O mahkemede ofis yoksa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Taraflarla başka farklı görüşülerek uyuşmazlığa ilgi bilgi alınır.
Bilgi alındıktan sonra taraflarla toplantı yapılır.
Uygun tahlil bulunması halinde mutabakat tutanağı imzalanır.
Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır.
Uzlaşma sonrası dava açılamaz.
Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada tahlili hedefleniyor.
Uzlaşma olmaması durumunda dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçisine ekleyip dava açabilir.
